税控房价是否调控的下一站

3月中旬，国税总局宣布调整原消费税政策以及税率，一系列高档奢侈品消费都面临了更为苛刻的税率，“幸运”的是，高档商品房并未被列入新消费税的“征收范畴”。但是，记者从财政部、国税总局获得的消息表明，高档商品房未列入新消费税征收范畴，仅仅出于技术原因。

●房产消费，持有环节征税时间表未定

就在消费税政策调整的同时，北京房价正在经历着又一轮的快速增长。今年春节之后，北京楼市一片涨价之声。尤其越是万元以上所谓的豪宅涨价幅度越快，而且成交量剧增。甚至连北京的开发商近期聚在一起时都忧心忡忡地相互探问：照这势头，政府会不会马上出台比去年更为严厉的政策打压楼市。种种迹象表明，针对房产的调控政策只会加紧而不会放松。而专家普遍认为，调控房价上涨最有力的措施和政策就是利用税收杠杆去调节。北京市统计局一季度的统计数字显示，当季度北京房价涨幅超过17%。始自去年的宏观调控已渐显乏力，在这样的背景下，动用税收手段，尤其是以消费税、物业税为代表的税收将势不可免。

●消费税：箭在弦上

根据记者目前掌握的情况，高档商品房并未纳入新消费税的征收范畴，仅仅是一次“幸免”。来自财政部、国家税务总局的消息证明，并非是高档商品房未被认定属于“奢侈性消费范畴”，而是，高档商品房征收消费税的技术手段有诸多问题未能解决。

在今年国家税务总局的一次系统内部工作会议上，国家税务总局局长谢旭人曾对房地产税收工作做了重点布置。一位与会人士向记者透露，对于高档商品房征收消费税问题，他曾表示，由于物业税的征收还并未全面铺开，因此，如何衔接消费税与物业税，避免重复征税成为了主要问题。

显然，这次高档商品房能够从消费税新政幸免，上述情况是主要原因。另外，财政部方面对于高档商品房的界定标准也没有在最短时期内拿出明确方案，造成了技术上的又一大瓶颈。正是出于这两个原因，才让高档商品房在消费税新政中“幸免于难”。

不过，这并不意味着高档商品房彻底从消费税中“豁免”。目前，财政部、国家税总已经开始考虑突破上述技术瓶颈的手段，而问题的核心在于，对于高档商品房属于奢侈性消费，政府已经没有疑义。

在这样的背景下，高档商品房的消费税距“悬崖”也仅一步之遥。

●物业税：“空转”已“潜行”

据记者了解，针对房产征收物业税目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经着手进行模拟调研和课题研究，采用不同的改革方案试点。有关专家透露，财政部门前期选择试点城市时，考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。

前期试点是数据“空转”，即通过模拟征收来摸索征管体制。“‘空转’的目的是让这几个试点城市拿出方案。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为。

为了配合物业税开征，国家税务总局副局长王力表示已经在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作。

按照房地产评估值征税是国际通行而且比较规范的办法。现行房地产税征收办法是按计税房产余值征税，比如原来的办法是按照房地产原值减除30％后，剩下70％按照1.2％征收房产税。

“但因为北京的房屋结构比较复杂，很多房子没有原值，由于地段不同，房产可能升值，必须要按评估值征收。因此我们试点改革的思路是由原来按房地产原值征税改成按评估值征税。”北京市地税局一位官员表示。

这位地税局官员进一步解释，试点的基本思路是在税负不增加的情况下，按评估值征税。假设某套房产刚购进是100万元，按照原值征税就是减除30万元以后剩下70万元按照1.2%征税，即8400元；试点办法是，如果经评估后房产升值到200万元，但是税负还是8400元，那么实际税率就比较低。

“现在所谓要‘实转’，就是看能不能在一些地区把这个方法实际操练一下。”上述地税局人士向记者证实。

●政策意图控制投资

所以政府一直试图在房产持有环节税负上寻求突破，其政策意图已经十分明显———通过税负政策的调整，控制房地产市场中的日渐浓烈的投资氛围与需求。

北京市统计局的数字显示，2006年一季度北京房价上涨幅度超过17%，已经向敏感的20%涨幅逼近。同时，北京房地产市场也已经出现了“一房难求”的情况，这其中，投资性的购房的增长在相当大程度上起到了“托市”的作用。

“现在，北京市场中的投资性购房行为，已经有了新的变化。”一位业内人士告诉记者。“先前要么是短线投机，要么是出租收取回报，但现在已经转变成持有房产，通过房产价值的增值，来实现自身的投资回报。”他说。

从去年开始境外投资大量购买国内优质物业，以及海外华人回国投资房产渐成风气也早已不是什么新闻。综合各方面的信息来看，海外投资房产的动因主要是来自于人民币升值的预期。而国内非京人士和本地投资客群投资房产，最主要动机则是将大城市房产视为当前最佳的投资产品，只要持有从长期看就可以有巨大的收益回报。这一点从近期新房成交中高档房房价上涨过快，而且成交量巨大也可以得到验证。

针对房产投资性客群激增这一现实情况，业内人士普遍认为，只有通过对房产持有环节加税，才可以有效地增加这一类投资方式所需支付的成本，进而抑制投资需求，以缓解房价上涨的压力。记者就这一政策动向向部分开发商求证他们的反应和看法时，几位开发商表示，如果对物业持有征税，肯定会对拥有多套住房的人产生心理影响。

从四月一日开征消费税税种来看，其征税的方向显然是指向高端消费人群。而物业税如若征收，显然也会主要针对高档房和投资性的客群征收，而不会针对所有的买房人。在这样的政策意图下，房产持有环节征税已无悬念，更多的或许只是时间与技术问题。