“晚上去数一下那一幢幢楼里的灯光，就知道那些新房子有多少人了。”五六年前，杭城不少数十年习惯居住于上城区或下城区的老居民们，发现年轻一代中的一小部分大有向西湖区古荡以西、蒋村一带的新建商品房迁居之势，他们与部分房地产业内人士一样，不由得对当时当地的房产销售率产生了怀疑，接着就有聪明人提出了以“黑灯率”来检验那里楼房的市场价值。没过多久，有人特别是地产专业研究人士发现仅靠数电灯这种调查方法过于原始和简陋，最简单的例子就是，随着人们生活方式丰富多样化，同一幢楼的住户们夜间未必会在同一时间亮起那一盏盏明灯，这样就违反了实证调查的基本原则；于是，脑子转得快的人提出，不妨通过手段设法搞份住户水电实时账单，是否空关一目了然，“谁用谁知道”理论看来早年就在杭州被有识之士提出了。

回首那时人们所说的空关房、无主房、黑灯房，其实就是追究如今业内津津乐道的空置率———这个在经济学辞典中都找不到标准定义的名词。空置率，人们给它寻找标准定义的过程，延续到今天；关于它本身和由它引发的争论，持续到现在。

争论交锋愈演愈烈

当年城西的“空房间”，早就各自有了主人。然而，“空置率”这一出现频繁已不再新鲜的名词，却一直是国内房地产热门话题。除了建设部定期公布空置率的数字供大家旁征博引，最近，国家统计局也公布了全国的空置率统计，并被加上了“高出国际警戒线”的结论。

一场蓄势已久的交锋终于就此引发。一些人认为，这是国内房地产过剩的一个重要征兆，但另一些人认为统计方法有问题。特别是今年3月14日，北京知名教授、某房地产学者撰文指出，国家统计局关于空置率的计算方式和得出的空置率结论有严重错误！此文横空出世，再度激发口水之争，各地学者、专家、地产商以及普通读者纷纷卷入，各抒己见，所涉内容还超越了空置率现象本身，甚至有从讨论急速演变成谩骂之势。仅隔两天，国家统计局干脆发表声明称其从未计算和公布过2005年商品房空置率。作为回应，那位学者立即连夜疾书大作《被公开张扬的空置率》一篇，发表于3月20日的《中国房地产报》上，引起房地产业界及决策部门的高度关注。3月31日，建设部下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。建设部称此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。

其实，这番让寻常百姓感到困惑的交锋，折射出长期有关国内商品房空置率对立的两种观点。

一方持着“泡沫严重论”者认为：当前我国商品房空置率已高达30%多，远远高于10%的国际警戒线。

另一方坚定地维护“泡沫正常论”：当前商品房空置率正处在越来越低的趋势中，还不到5%。建设部前两年公布的空置率为12%-16%。

对于商品房空置率到底有多少，说法不一。是否超警戒线争论不已，其根源在于商品房空置率到底怎么算。

公式迥异

答案天差地别

证明观点用数据，这是对事实进行判断的必要条件。然而空置率这个命题成了解不开的难题，不仅定义标准不统一，争论双方的计算公式也好比宽度不一的轨道，永远就差上那么一截。

在这次论战中，经济学家徐滇庆撰文归纳，当前被采用的空置率计算方法起码有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房面积比三年内竣工面积又大几十倍。徐滇庆形容这三种计算方法为“当前流行的”。“分母”不一样，计算结果自然大相径庭。有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积，而有人用的是从使用性的角度定义的商品房空置率。高的数据是用空置面积除以当年商品房竣工面积，而如果把空置面积除以前三年竣工面积之和，空置率就降到了10%左右。有的人甚至认为是应该除以城镇所有房屋面积总和，则空置率就低到不足5%了。

其实，像空置率这种判断房地产走势的基本数据指标，应包括政策信息、法规信息和统计信息，这些信息的通病即“政出多门”、“数出多门”，中国房地产协会会长杨慎曾经向媒体一针见血地指出，“法规政策不一致、统计数据的反差，让受众迷失了方向。”他表示，中国的房地产业起步于20世纪80年代初，此前没有产业统计数据，现在用的统计数据都是计划经济时期延续下来的、以基本建设为基础的统计数据。统计过程中，存在统计口径混乱、统计范围不明确等问题，导致数据不准确、不全面。

至于空置面积的算法也大不相同，很多业内人士认为空置房应指目前已竣工验收，取得建设管理部门颁发的交付使用许可证书，尚未售出的全部商品房。而有些人是把竣工一年以内的房屋作为待销房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的房子才作为空置积压房，这就使空置面积降低了许多。如此计算方法不统一，得出的数据自然各不相同。

持较中性立场者认为，不妨建立两个统计体系，一个体系是全社会房屋总量中，有多少未被使用的闲置房(包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋)，反映社会所有存量房屋的闲置状况；另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房，反映房地产市场销售状况(空置率)。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。

定义模糊

众说更纷纭

要提空置率，还得搞清楚“分子”：空置房。究竟什么房子才算得上“空置房”？有人给出的定义是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”；有人则认为，空置房就应该指那些建成之后没有卖出去的房子，已经卖出去的不算。

究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置房？两三个月还是半年或是更久？众说纷纭，至今尚无统一标准。

由于国内房地产业特性使然，空置率不能完全反映住房的空关实情，统计数字自然各取所需。许多城市的新楼盘入住率低得很，可开发商却高挂“免战牌”，说那栋楼宇早已售罄，这种房子一般是空关房。空关房的涵盖面超出了统计范围。空置率只与增量房产的销售有关，与销售后房产是否住人不相干。住房空关，不等于开发商没有卖掉，而现实中很多人所指的所谓“空置房”，有很多正是空关房。

住房空关就代表入住率低，低入住率不是好现象。空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高。前者反映开发商的销售业绩，后者才触及市场的本质。如果按“泡沫正常论”所言，这低空置率就意味着房地产业供需正常；而在“泡沫严重论”者看来，低空置率难以掩盖低入住率。

本该是独家权威的全国发布数据，往往出现两个官方数据在打架，彼此“能指”与“所指”的差异日趋明显。一部分业内人士呼吁，别再让空置率这种关键的数字再混沌不清。“我们怎么可以把严肃的统计数据视同儿戏？”“各说各话，这样的讨论还有什么意义？”身体力行地在房地产学术论坛上讨论这一怪现象时，学者们也发起了牢骚。

房地产正式发展十几年来，身处其中的人们对它爱恨交加，用句流行的话说，许多人现在开始以看热闹的心态娱乐着房地产，借此宣泄着来自不同方面不同形式的无奈或愤慨。于是，不同的观点和论述在这里你方唱罢我登场，背后的矛盾与利益阵营也在这里交锋。正如最近这次关于空置率的本该学术味浓厚的讨论，却迅速演变成为一场网络混战，一旦热闹了，鱼龙混杂，浮躁的心态下，备受争议的数据可以在短时间内蔓延全国，而很少会有谁真正去关心它究竟来自何方和科学性。

这样的交锋还会持续多久？