2006年12月30日，闫女士(甲方)与张女士(乙方)签订房屋租赁协议，约定甲方将位于北京市海淀区厂洼西街10号院2号楼7单元的一套房屋租给乙方使用，租期自2007年1月1日至2008年6月30日。每月房租3000元，乙方应在决定租房后付押金500元及交付首期租金9000元，交款方式为季付。所付租金含采暖费、物业费。水、电、燃气、电话、有线费由乙方自行支付。协议还约定乙方不得破坏或擅自改建房屋结构和设施。
    当天，闫女士将房屋钥匙及电卡交给张女士。张女士向闫女士支付了2007年1月1日至2007年4月1日的房租9000元及押金500元。2007年1月底，闫女士将房门换锁，致使张女士无法在此房屋内继续居住。为此，张女士诉至法院，要求解除双方房屋租赁协议，并判决闫女士向其返还租金6000元及押金500元。
    法院审理过程中，闫女士向法院提出了反诉，称2007年1月，其发现张女士未经同意，擅自用石膏板将客厅及阳台分别隔出了一间屋子。后在其要求下将石膏板拆除，但客厅和阳台的地砖、墙面、屋顶及门套均已损坏。另外，张女士在居住期间，还损坏了一个沙发、一台燃气灶和一把椅子，亦未交纳水费131.3元、电费5元。综上，闫女士同意解除双方房屋租赁协议，由于张女士违约在先，不同意返还其租金6000元及押金500元。同时，反诉要求张女士赔偿由于私自改建房屋结构给自己造成的经济损失7675元，支付有线电视费20元、水费131.3元、电费5元，停电话、宽带及往返车费400元，照片费14.4元，赔偿损害财产费用50元。
    庭审中，闫女士向法院提交了两组照片，一组证明张女士将客厅及阳台用石膏板分别隔出一间房屋；另一组证明石膏板拆后，仍给客厅及阳台的地砖、墙面、屋顶和门套造成了一定的损害。闫女士主张第一组照片拍摄于2007年1月张女士入住后，第二组照片拍摄于2007年2月。但该证据中未显示具体的日期。
    张女士对于闫女士提交的两组照片均不予认可，主张其在入住后，仅用屏风将客厅隔出一间屋子，并未改变房屋结构及设施，亦未造成实际损害。
    另，闫女士要求张女士支付有线电视费20元、水费131.3元、电费5元，停电话、宽带及往返车费400元，赔偿损害财产的费用50元，照片费14.4元，未向法院提交充分证据。
    庭审中，张女士与闫女士均同意解除双方的房屋租赁协议，当庭，张女士向闫女士返还了房屋钥匙和电卡。
    北京市海淀区法院经审理后认为，张女士与闫女士签订的房屋租赁协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方均同意解除协议，法院对此不持异议，租赁协议解除后，出租人应将剩余租金及押金返还承租人。
    闫女士主张张女士擅自改变房屋结构及设施，并对该房屋造成了损害，未能向法院提交充分证据，故对其主张不予采信，其反诉要求张女士赔偿由此造成的损失7675元，亦不予支持。 闫女士要求张女士支付有线电视费20元、水费131.3元、电费5元，停电话、宽带及往返车费400元，赔偿损害财产的费用50元，照片费14.4元，未向法院提交充分证据，法院对其上述诉讼请求亦不予支持。
    综上，依照《合同法》和《民法通则》有关规定，法院判决解除闫女士与张女士签订的房屋租赁协议，闫女士向张女士返还房屋租金6000元及押金500元，驳回了闫女士的反诉请求。

法官提示

    在房屋租赁纠纷中，出租方、承租方违约以及承租方拖欠租赁费的情形时有发生，如何更好地保护自身的利益不受侵害，北京市海淀区法院民一庭法官提示：
    出租方应该做到以下几点：
    1.在签订房屋租赁协议之前，应该做好几项准备工作：提前将出租房屋所有权或者使用权凭证复印好，即证明自己有出租房屋的合法权利；将屋内的财产查点清楚，最好列一个详细清单，如果有财产的发票可以一并附在清单后，以证明自己屋内财产的现状及价值；在可能的情况下，将屋内的设施和现状拍摄下来，以证明房屋出租时的现状。
    2.在签订协议时，将双方的权利和义务在协议中明确化、具体化，比如，约定出租方和承租方的具体权利和义务、承租方每月应缴纳的各种费用及时间、根本违约及轻微违约，可以将《合同法》规定的一些法定权利和义务归纳进去，也可以将双方不违反法律、行政法规强制性规定的其他约定写在协议中，以便产生纠纷后有章可依。
    3.在房屋租赁期间，如果承租方有违反协议约定的内容，应尽快与承租方协商，将纠纷解决在萌芽状态。同时将承租方违约的行为、给自己造成的损失用证据的形式保存下来，以备诉讼之用。
    承租方应该做到以下几点：
    1.在签订房屋租赁协议之前，审核出租方有关房屋所有权或者使用权的凭证，以避免因出租方无权支配房屋而致使合同无效。
    2.仔细研究协议具体条款，包括出租方的权利和义务、承租方的权利和义务、双方违约的条款以及违约责任的承担。因为房屋租赁协议一般都是出租方提供的格式条款，所以承租方一定要花费一定的时间细心阅读，尤其是与自己有关的具体条款，以确定协议中双方的权利和义务是否对等。同时，对于出租方提供的财产清单，也要仔细核对，以免给自己造成不必要的损失。
    3.在房屋租赁期间，对于房屋出现的一些质量问题，应尽快找出租方解决，最好将房屋出现的质量问题用证据的形式保存下来，这样既可以与出租方协商解决，也可以备诉讼之用。在出租方出现违约行为时，比如提前解除合同、擅自将房屋出租给第三人、擅自改变房屋使用性能、直接影响承租使用目的等等，承租方应与出租方进行友好协商，将损失减少到最小。同时也应将出租方上述违约的事实、给自身造成的损失用证据的形式保存下来。另外，承租人在租赁房屋期间，如果承担了房屋内水、电、煤气以及其他费用的交纳，应将已交纳费用票据的原件保存下来，以免今后不必要的麻烦。